Depuis que je travaille sur le marché de Crest-Voland et Notre-Dame-de-Bellecombe, j'ai vu passer beaucoup de réformes fiscales. Celle-là, je ne peux pas vous dire que c'est du détail. La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), complétée par la loi de finances 2025, modifie en profondeur les règles du LMNP et des meublés touristiques. Elle mérite qu'on en parle sérieusement, chiffres à l'appui.
Ce n'est pas une raison de paniquer. Mais c'est une raison de bien relire votre stratégie patrimoniale.
1. Pourquoi cette réforme ?
Le législateur a voulu répondre à un phénomène réel : dans les stations de montagne comme dans les villes côtières, la multiplication des meublés de tourisme (Airbnb et assimilés) a réduit l'offre de logements permanents et contribué à la hausse des prix. Des communes comme Annecy, Megève ou Chamonix se sont retrouvées avec des centres-villes vidés de leurs habitants.
Le Val d'Arly n'est pas épargné. À Crest-Voland et Notre-Dame-de-Bellecombe, plus de 80 % des logements sont des résidences secondaires. La loi Le Meur cherche à rééquilibrer cette réalité — au prix d'un impact fiscal direct sur les investisseurs.
2. Ce qui change pour la fiscalité des meublés
La réforme touche d'abord les seuils du régime micro-BIC et les taux d'abattement. Les changements sont significatifs selon que votre bien est classé ou non.
| Catégorie | Avant (jusqu'en 2024) | Après (depuis 2025) |
|---|---|---|
| Meublé tourisme non classé |
Plafond micro-BIC : 77 700 €
Abattement : 50 %
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Plafond micro-BIC : 15 000 €
Abattement : 30 %
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| Meublé tourisme classé ⭐ |
Plafond micro-BIC : 188 700 €
Abattement : 71 %
|
Plafond micro-BIC : 77 700 €
Abattement : 50 %
|
| Chambres d'hôtes | Abattement : 71 % |
Abattement : 50 % |
Un meublé non classé dont les recettes dépassent 15 000 €/an ne peut plus bénéficier du micro-BIC. Il bascule obligatoirement au régime réel. Pour un studio loué 800 €/semaine en haute saison (recettes ~25 000 €/an), l'impact est immédiat.
La classification touristique : désormais indispensable
Dans ce contexte, faire classer son bien (1 à 5 étoiles) par un organisme agréé n'est plus une option confort, c'est une nécessité fiscale. Le coût d'une visite de classement est modeste (quelques centaines d'euros) ; le gain fiscal, lui, est réel. Je vous accompagne volontiers dans cette démarche sur le secteur Crest-Voland / Val d'Arly.
3. La bombe silencieuse : la réintégration des amortissements
C'est le changement le plus structurant de la réforme, et le moins bien compris. Depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, art. 150 VB du CGI), les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Le mécanisme, simplement expliqué
Avant, un LMNP au régime réel déduisait chaque année l'amortissement du bien de ses revenus locatifs, réduisant son imposition. Lors de la revente, ces amortissements n'entraient pas dans le calcul de la plus-value — c'était l'un des grands avantages du statut.
Depuis le 15 février 2025, la formule change :
📊 Nouvelle formule de calcul de la plus-value LMNP
La mesure s'applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location. Les amortissements pratiqués depuis 2010, 2015 ou 2020 sont donc réintégrables lors d'une vente aujourd'hui.
Les exceptions importantes
La réintégration des amortissements ne s'applique pas aux résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD, résidences seniors, résidences pour personnes handicapées). Si vous détenez un bien dans ce type de résidence gérée et êtes au régime réel, vos amortissements restent hors champ de la réforme à la revente.
4. DPE obligatoire et calendrier énergétique
Attention à ne pas confondre deux calendriers distincts : celui de la location nue classique (loi Climat et Résilience) et celui, propre à la loi Le Meur, qui vise spécifiquement les meublés de tourisme. C'est ce second calendrier qui vous concerne si vous louez en meublé touristique à Crest-Voland ou Notre-Dame-de-Bellecombe :
| Qui est concerné | Échéance | Classe DPE minimum exigée |
|---|---|---|
| Nouveaux meublés (déclarés après le 20/11/2024) | Dès 2025 | F minimum |
| Tous les meublés de tourisme | 2028 | E minimum |
| Tous les meublés de tourisme | 2034 | D minimum |
À Crest-Voland et Notre-Dame-de-Bellecombe, le parc ancien (chalets de montagne construits dans les années 1970-1990) présente souvent des DPE entre D et F. Si vous êtes propriétaire d'un bien en classe F ou G, la question de la rénovation énergétique n'est plus seulement patrimoniale — c'est une obligation opérationnelle à horizon 2028.
Un appartement neuf livré en 2028 (comme les T2/T3 du programme Chalet Varoche à Crest-Voland) affiche mécaniquement un DPE en classe A ou B. Aucune contrainte énergétique à anticiper pendant 10-15 ans au minimum.
L'enregistrement national obligatoire — échéance 20 mai 2026
Autre obligation à ne pas manquer : depuis la loi Le Meur, tout meublé de tourisme doit obtenir un numéro d'enregistrement national à 13 caractères, délivré via le téléservice Declaloc, à afficher sur chaque annonce (Airbnb, Booking, site propre). La bascule vers ce système national unique doit être finalisée au 20 mai 2026 — le défaut d'enregistrement expose à une amende administrative pouvant aller jusqu'à 10 000 €, prononcée par le maire. Si votre bien à Crest-Voland ou Notre-Dame-de-Bellecombe est loué en meublé de tourisme, vérifiez votre situation sans attendre.
Quotas communaux : un nouveau pouvoir accordé aux mairies
Autre nouveauté à connaître, de nature réglementaire cette fois : la loi Le Meur permet désormais aux communes où les résidences secondaires dépassent 20 % du parc de logements — Crest-Voland et Notre-Dame-de-Bellecombe sont très largement au-dessus de ce seuil — de plafonner le nombre d'autorisations de location en meublé de tourisme, globalement ou par secteur. Annecy a par exemple voté un plafond de 2 660 autorisations en juin 2025, contre 6 400 auparavant, sans droit acquis pour les loueurs déjà en activité.
À ma connaissance, aucune commune du Val d'Arly n'a activé ce dispositif à ce jour. Mais le pouvoir juridique existe, et le seuil de 20 % de résidences secondaires étant largement dépassé ici, c'est un point à surveiller si vous envisagez un investissement locatif touristique sur le long terme — je vous tiendrai informés si la situation évolue localement.
Un principe de prudence complémentaire, dans le même esprit : la fiscalité locale (taxe de séjour, majoration éventuelle de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans les communes classées en zone tendue) dépend d'une délibération propre à chaque conseil municipal — le cadre légal peut exister sans être appliqué localement, ou l'inverse. Avant tout achat, je vous recommande de vérifier directement ces éléments auprès de la mairie de Crest-Voland/Cohennoz ou des services fiscaux, plutôt que de vous fier à une règle générale.
5. Impact concret à Crest-Voland — mon analyse terrain
Concrètement, que change cette réforme pour un investisseur qui achète ou détient un bien dans le Val d'Arly ?
Pour les détenteurs actuels de LMNP (avant 2025)
La stratégie de sortie change. Si vous déteniez un bien depuis 10 ou 15 ans en LMNP régime réel et envisagiez de vendre, le calcul de la plus-value nette a évolué défavorablement du fait de la réintégration des amortissements (voir section 3). Deux leviers restent pertinents : les abattements pour durée de détention (exonération totale à 22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux) et le réinvestissement via d'autres dispositifs patrimoniaux. Dans tous les cas, un bilan patrimonial chiffré s'impose avant toute décision de cession — je recommande de raisonner sur un horizon de détention de 20 à 25 ans pour amortir pleinement l'impact de la réforme.
Précision utile : la hausse des prélèvements sociaux ne touche pas la plus-value
La loi de financement de la Sécurité sociale 2026 porte le taux global des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % (CSG relevée à 10,6 %) sur les revenus locatifs annuels imposés en LMNP — cette hausse s'applique donc à votre imposition courante, chaque année. En revanche, la plus-value immobilière lors de la revente reste taxée à 17,2 % de prélèvements sociaux : les revenus fonciers et plus-values immobilières sont expressément exclus de la hausse. Ne confondez pas les deux lignes dans votre calcul de rentabilité.
Le projet de loi Relance et Décentralisation du Logement (porté par le ministre Vincent Jeanbrun) a été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026. Il prévoirait notamment le maintien en location des logements classés F et G sous engagement de travaux de rénovation énergétique (3 à 5 ans), ainsi qu'un élargissement du dispositif fiscal Jeanbrun aux maisons anciennes rénovées. Ce texte doit encore être examiné par l'Assemblée nationale à la rentrée — à prendre au conditionnel tant qu'il n'est pas définitivement adopté.
Pour les nouveaux acquéreurs
Le LMNP reste intéressant, mais l'équation fiscale évolue. Quelques repères :
- Le régime réel reste pertinent si votre tranche marginale d'imposition est élevée et si le bien génère des charges réelles importantes (travaux, intérêts d'emprunt)
- La classification de votre meublé (1 à 5 étoiles) est désormais incontournable pour accéder aux seuils micro-BIC favorables
- Pour un bien neuf VEFA, les garanties décennale et biennale limitent les charges d'entretien les premières années
- Anticiper la durée de détention : moins de 22 ans, la plus-value reste taxée sur une assiette plus large qu'avant
Ce qui ne change pas
Le Val d'Arly reste un marché à double saisonnalité (hiver ski, été randonnée) avec un taux d'occupation réel supérieur à beaucoup d'autres destinations. Les prix au m² à Crest-Voland et Notre-Dame-de-Bellecombe restent accessibles comparés à Megève ou Chamonix. Et la demande locative touristique, elle, ne faiblit pas.
6. Mes recommandations pour le Val d'Arly
1. Faites classer votre bien si ce n'est pas fait — c'est la première action concrète. 2. Si vous envisagez de vendre, chiffrez la plus-value avec réintégration avant de décider. 3. Pour un premier achat locatif en station, privilégiez le neuf (DPE A/B, frais notaire réduits VEFA) ou un bien récent bien isolé. 4. Consultez un comptable spécialisé LMNP pour valider votre régime fiscal (micro-BIC ou réel) selon votre situation personnelle.
Je ne suis pas notaire, ni comptable. Mais après 10 ans sur ce marché, je sais lire les tendances. Cette réforme durcit les conditions — elle ne ferme pas la porte à l'investissement locatif en montagne. Elle demande simplement d'investir avec plus de rigueur et de conseil.
Si vous souhaitez parler de votre projet — achat, cession, optimisation du parc existant — je suis disponible du lundi au samedi. La conversation est gratuite, et elle vous fera peut-être éviter une erreur coûteuse.